Umowa przyrzeczona. Czym się charakteryzuje?
Najczęściej umowa przyrzeczona zawierana jest w związku zakupem nieruchomości, choć zdarza się również, że może być podpisywana przy kupnie samochodu. Pierwszym krokiem zawsze jest znalezienie rzeczy, którą chcemy nabyć i sprzedawcy, który zechce nam ją sprzedać. Po tym powinno nastąpić przeniesienie na nas prawa własności, a umożliwia to właśnie umowa przyrzeczona. Przy zakupie mieszkania, jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, zanim bank udzieli Ci dofinansowania, najpierw będziesz musiał spisać umowę przedwstępną, a dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej, instytucja wypłaci Ci środki.
Umowę przyrzeczoną charakteryzuje to, że jest spisywana w formie aktu notarialnego. Zwykle poprzedza ją zawarcie umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.
Umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości
Umowa przyrzeczona zawsze występuje, gdy mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości. Zabezpiecza interesy nabywcy i sprzedającego, a także gwarantuje, że wszystko odbędzie się zgodnie z prawem i tak jak ustaliły obie strony. Nie bez powodu jest także spisywana w postaci aktu notarialnego – przed finalizacją transakcji, notariusz sprawdza stan prawny mieszkania, czyli upewnia się, że nie jest obciążone hipoteką ani żadne osoby trzecie nie roszczą sobie do niego praw. Gdyby coś było nie tak i na przykład na nieruchomości ciążyłoby jakieś zobowiązanie, przeszłoby one na nowego nabywcę. Należy pamiętać o tym, że umowa przyrzeczona jest regulowana prawnie przez Kodeks Cywilny.
Umowa przyrzeczona – między kim jest zawierana?
Jest ona spisywana między stronami, które brały udział w sporządzeniu umowy przedwstępnej. Jeśli chodzi o nieruchomość, to zazwyczaj jest to nabywca i sprzedawca mieszkania, w przypadku, gdy kupujemy go na rynku wtórnym. Jeśli to mieszkanie deweloperskie, czyli nowe, umowa przyrzeczona zostaje podpisana między deweloperem, a przyszłym właścicielem. Wraz z jej podpisaniem, własność nieruchomości przechodzi na nową osobę. Można ją porównać do umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinno się w niej znaleźć?
Sporządzenie takiej umowy zawsze odbywa się w obecności notariusza i wypełniana jest przede wszystkim danymi pierwszej i drugiej strony transakcji. Opisana jest czynność, której dotyczy akt, czyli przeniesienie własności. Wyznaczony zostaje także termin, w któym dojdzie do wypełnienia tego zobowiązania. Muszą się tam także znaleźć szczegóły dotyczące płatności. Zawrze się w tym informacja o tym, kto ponosi koszty tej umowy, za ile zostanie nabyta nieruchomość, a także kiedy wpłynie opłata. Jeśli nabywca wpłacał już jakąś zaliczkę, to także musi zostać uwzględnione w umowie.
Umowa przyrzeczona – kto ponosi jej koszty i jak są duże?
W Kodeksie Cywilnym nie ma jednoznacznego stwierdzenia, kto ma ponieść koszty umowy przyrzeczonej. Zazwyczaj jednak, jeśli sytuacja związana jest z rynkiem wtórnym, to właśnie na nabywcę przypada ten obowiązek. Na koszty takiej umowy składa się kilka rzeczy. Zawiera się w niej opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych i wynagrodzenie dla notariusza. Jeśli nabywasz nieruchomość z rynku pierwotnego, to zazwyczaj koszty przypadają na obie strony umowy. Przy kupnie mieszkania od dewelopera, nie płaci się podatku od wzbogacenia się i właściwie trzeba pokryć tylko koszty notarialne.
Jak jednak przedstawia się to dokładnie?
Nie jesteśmy w stanie przedstawić dokładnych wyliczeń, ponieważ koszty notarialne, czyli samo sporządzenie umowy będzie zależeć od danej kancelarii. Jest jednak ustalona maksymalna stawka, jaką notariusze mogą pobrać za usługę. Finalnie wszystko zależeć będzie od wartości nieruchomości. Jak jednak wyglądają pozostałe koszty?
- wpis do księgi wieczystej – 200 zł,
- odpis aktu notarialnego (od 6 zł za stronę),
- podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek od wzbogacenia się) – 2% od wartości rynkowej danej nieruchomości (podatku tego nie musisz płacić, gdy nabywasz z rynku pierwotnego)
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona
Jeśli chcecie kupić bądź nabyć nieruchomość, możliwe, że spotkacie się z określeniem „umowa przedwstępna”. Czy ona dokładnie jest i jaki ma związek z umową przyrzeczoną?
Umowę przedwstępną, jak sama nazwa może wskazywać, spisuje się przed umową przyrzeczoną. Jest to gwarancja dla obu stron, że do umowy przyrzeczonej dojdzie. W odróżnieniu od tej drugiej, jej nie trzeba spisywać w formie aktu notarialnego. Nie ma ona właściwie żadnej mocy, ponieważ nie przenosi własności nieruchomości, ani nie potwierdza żadnej transakcji. Jest to czysto informacyjna forma, w której zawiera się informacja na przykład o zaliczce, a także o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest również potwierdzeniem, że i nabywca i sprzedawca zobowiązują się do zawarcia później umowy przedwstępnej. Najczęściej podpisuje się ją wtedy, gdy obie strony są pewne, że chcą zfinalizować transakcje, jednak na przykład jedna ze stron potrzebuje czasu na uzbieranie pieniędzy bądź załatwienie innych formalności.
Umowa przyrzeczona – kiedy powinna zostać podpisana?
Termin podpisania umowy przyrzeczonej powinien być jasno określony w umowie przedwstępnej. Jeśli go nie ma, to strony mają rok, liczony od podpisania umowy przedwstępnej, aby go wyznaczyć. W przypadku, gdy kupujący i sprzedawca podadzą inny termin, pierwszeństwo ma ten, który jako pierwszy złożył oświadczenie. Jeśli jednak w ustalonym czasie nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna ulega przedawnieniu i traci swoją moc.
Jakie są skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej?
W przypadku gdy sporządzono umowę przedwstępną, ustalono termin i jedna ze stron chce podpisać umowę przyrzeczoną, ale druga wymiguje się od tego obowiązku, można dochodzić swoich spraw. Najbardziej optymalnym sposobem jest wkroczenie na drogę sądową, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli nie chcesz dłużej robić interesów z człowiekiem, który nadszarpnął Twoje zaufanie, możesz odpuścić i nie zawierać umowy, ale w zamian zażądać odszkodowania.
