Czym jest zniesienie współwłasności?
Współwłasność występuje wtedy, gdy kilka osób jest właścicielem jednej rzeczy – może to być na przykład nieruchomość, samochód lub inny obiekt. Taka sytuacja może wystąpić w wyniku wspólnoty majątkowej czyli poprzez wzięcie ślubu, albo wtedy, gdy kilka osób w spadku otrzyma jedną rzecz – na przykład działkę lub dom.
Zdarza się jednak, że strony przestają być zgodne, co do sposobu zarządzania wspólnymi rzeczami. Wtedy możliwe jest zniesienie współwłasności. W wyniku umowy lub procesu sądowego stan jaki łączył właścicieli, przestaje mieć miejsce. Dana własność zostaje albo podzielona, sprzedana lub oddana jednemu z właścicieli, który musi spłacić pozostałych. Każdy z współwłaścicieli może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, a roszczenie te nie podlega przedawnieniu.
W Kodeksie Cywilnym możemy znaleźć jednak pewne ograniczenia z tym związane. W art. 210 przeczytamy : „Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.”
Dlaczego dochodzi do rozdzielenia współwłasności?
Nie zawsze utrzymanie stanu współwłasności będzie korzystne. Na współwłaścicieli nakładane jest wiele ograniczeń w związku z posiadanym obiektem. Szczególne problemy wynikają przy współwłasności nieruchomości bądź samochodu. Niedogodności wiążą się z:
- podejmowaniem decyzji łącznie ze wszystkimi właścicielami,
- wynikającymi nieporozumieniami,
- kłótniami, które wiążą się z kosztami utrzymania wspólnego obiektu,
- brakiem odnalezienia wszystkich właścicieli, którzy widnieją na akcie własności.
Sądowe i umowne zniesienie współwłasności
Współwłasność można znieść dwoma sposobami: umownym lub sądowym. Oznacza to, że spór można zażegnać, u notariusza, gdy wszystkie strony będą zgodne, co do decyzji i będą wiedzieć w jaki sposób chcą znieść ową współwłasność. Następuje to poprzez podpisanie umowy notarialnej, a wszyscy współwłaściciele muszą się na niej podpisać.
W gorszej sytuacji, jest to załatwiane drogą sądową. Ta opcja wybierana jest wtedy, gdy współwłaściciele toczą między sobą kłótnie i nie mogą dojść do porozumienia. Pieczę nad sprawą obejmuje wtedy Sąd Rejonowy, a zniesienie współwłasności odbywa się na drodze postępowania nieprocesowego.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Niezależnie czy zdecydujemy się na umowne rozwiązanie współwłasności czy na sądowe, mamy do wyboru trzy sposoby na to, jak rozwiązać spór. Traktuje o tym Kodeks Cywilny, a konkretniej Dział IV. Wyczytać w nim można, że trzy główne ścieżki, jakimi możemy podążyć to:
- podział fizyczny rzeczy,
- przyznanie własności jednej ze stron i spłata pozostałych współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy i podział dochodów.
Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy
Fizyczny podział rzeczy dotyczy tylko takich obiektów, które da się podzielić, czyli na przykład działki czy domu wolnostojącego. Następuje wtedy podział nieruchomości na odrębne lokale mieszkalne, a każdy z nich dostaje swojego osobnego właściciela. Tak samo w przypadku nieruchomości gruntowej – podzielona ona zostaje na mniejsze działki z własnymi właścicielami. Każdy otrzymuje takie same prawa i taki sam teren. Chyba, że współwłaściciele zgodnie zdecydowali inaczej, lub sąd podzielił rzeczy zgodnie z wartością wielkości udziałów. Wtedy musi nastąpić dopłata pieniężna, wyrównująca udziały. Trzeba jednak pamiętać o tym, że taki podział będzie mógł mieć tylko miejsce wtedy, gdy jest zgodny z prawem i ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Nie będzie możliwe wykonanie tej czynności, gdyby podział miał zmniejszyć wartość rzeczy, uszkodzić ją czy zmienić.
Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie jej jednej ze stron
Jeśli fizyczne podzielenie rzeczy nie jest możliwe, można skorzystać z opcji przyznania całej własności jednemu ze współwłaścicieli. Ma on jednak obowiązek spłacić pozostałych. Wszystkie informacje dotyczące tego, jaka będzie wysokość spłaty oraz na jakich warunkach ona się odbędzie, powinny zostać zawarte w umowie notarialnej albo w orzeczeniu sądowym. Warto jednak mieć na uwadze, że zgodnie z artykułem 212 Kodeksu Cywilnego, jeśli płatność zostanie podzielona na raty, termin ich spłaty nie może łącznie przekraczać 10 lat.
Jest to dość specyficzna opcja i jeśli decyzja podejmowana jest umownie, to nie ma żadnego problemu. Gorzej, jeśli to sąd musi wskazać osobę, która dostanie na przykład mieszkanie. Jeśli mówimy tu o rozwiedzionych małżonkach, najczęściej sąd orzeka na korzyść tego, który będzie sprawował opiekę nad dziećmi.
Należy jednak pamiętać, że w nabywca, czyli ten, który poszerzył swój majątek o daną rzecz i stał się jedynym właścicielem, będzie musiał dokonać stosownej opłaty na rzecz podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%.
Zniesienie współwłasności – sprzedaż rzeczy i podział dochodów między współwłaścicielami
Ostatnia z metod zniesienia współwłasności to sprzedaż danego składnika majątku, a następnie podział uzyskanych pieniędzy między wszystkich współwłaścicieli. Jest to często wybierana opcja, ponieważ najbardziej sprawiedliwa – rzecz nie zawsze da się podzielić, a wyznaczenie osoby, która dostanie ją w całości, bywa kłopotliwe. Przy tej metodzie nie ma się o co spierać. Następuje sprzedaż i podział zysku. Posiada jednak jeden minus – od uzyskanej kwoty należy odliczyć koszty sprzedaży oraz opłacić komornika. Dlatego, jeśli składnik majątku da się podzielić, bo jest to na przykład nieruchomość, często ludzie decydują się mimo wszystko na jej podział, a następnie sprzedaż we własnym zakresie.Sąd orzeknie za tą opcją, jeśli dana rzecz nie może zostać podzielona i nie ma przesłanek ku temu, by któraś ze stron dostała na wyłączność składnik majątku. Lub wtedy, gdy nikt nie wyraził chęci na to, by zostać jedynym właścicielem i spłacić pozostałych.
Zniesienie współwłasności — jak przebiega i ile trwa rozprawa?
Jeśli sprawy nie da się załatwić polubownie, wtedy kierowany jest odpowiedni wniosek do sądu. Jednak to ile będzie rozpraw i jak długo będą trwały, zależy od stron sprawy. Jeśli nie będą mogły dojść do porozumienia, rozprawa może rozciągnąć się nawet na kilka posiedzeń. Może zostać także wezwany biegły, który wyda swoją opinię, co także skomplikuje proces. Jeśli jednak już we wniosku zostanie określona zgodna wola, a na pierwszym posiedzeniu nikt nie wniesie sprzeciwu, cała procedura o zniesienie współwłasności może zakończyć się już na pierwszym posiedzeniu.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności?
Koszty będą inne w zależności od tego, czy strony zdecydują się na załatwienie sprawy u notariusza czy sądownie.
Jeśli chodzi o sprawę sądową, koszty są stałe i wynoszą:
- 300 zł, jeśli złożony wniosek zawiera zgodną decyzję,
- 1000 zł w przypadku braku zgodnego wniosku.
Bardziej skomplikowane koszty wiążą się z załatwieniem sprawy u notariusza. Wynika to z faktu, że ostateczną ceną ustalają współwłaściciele razem z notariuszem. Przy czym należy mieć na uwadze fakt, że taksa notarialna nie może przekroczyć maksymalnych stawek określonych przez przepisy prawa. Wszystko zależy jednak od tego, jaką wartość ma dzielona rzecz:
- wartość do 3000 zł – 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł.
